Любая сделка с недвижимостью таит в себе подводные камни, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок. Что нужно знать о такой сделке, и как продать долю ребенка в квартире?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка, и в каких случаях?

Продать долю ребенка в квартире очень сложно, но возможно. При этом обойтись без органов опеки и попечительства не получится. Именно их согласие становится зеленым светом для совершения сделки. При обращении к органам опеки следует сразу готовиться к тому, что вы будете обязаны выделить ребенку долю в новой квартире. Какие есть варианты? Их всего два:

• Продажа квартиры, в которой прописан ребенок, и одновременное оформление на ребенка доли в приобретаемой квартире.

• Продажа квартиры, в которой прописан ребенок, и выделение ребенку доли на иной жилплощади (например, у бабушки) – в случае, если покупка квартиры не планируется.

То есть, при продаже доли ребенка вы обязаны предоставить ему долю взамен продающейся.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним. Инструкция

Главный нюанс такой сделки – это права ребенка на продаваемую квартиру. Следует знать, что если ребенок собственник доли в квартире, то разрешение органов опеки и согласие обоих законных представителей ребенка обязательны. Схема продажи выглядит следующим образом:

• Получение нотариального разрешения на продажу доли ребенка.

• Обращение в органы опеки и попечительства для получения аналогичного разрешения. Обращаясь в органы опеки, следует помнить:

- Оба родителя (опекуна) должны присутствовать в органах опеки.

- При отсутствии кого-либо из родителей (опекунов) следует сказать об этом представителям органов опеки. Если, например, отец ребенка является бывшим мужем и скрывается от супруги, или принципиально не желает давать согласия на продажу доли ребенка, или его местоположение вообще неизвестно – то вопрос решается в судебном порядке. То есть, мама ребенка, в любом случае, должна либо предоставить согласие отца ребенка на продажу доли, либо решение суда о лишении родительских прав отца, либо судебное решение о том, что отец является без вести пропавшим.

- Разрешение на продажу доли выдают исключительно после предъявления документов, доказывающих, что ребенок получит в собственность другую площадь.

- Новая площадь ребенка должна быть равноценна старой. То есть, не меньшей площади и, конечно, без ухудшения условий.

- Органы опеки обязаны оценить условия проживания ребенка.

- Органы опеки уведомляются письменно о продаже квартиры. В заявлении указывается, что родители обязуются соблюдать права ребенка. Заявление составляют при обязательном присутствии инспектора УЗСН, который тут же это заявление и заверяет.

- С родителями и ребенком (старше 14 лет) в органах опеки проводят собеседование. Иногда требуется и присутствие собственников того жилья, приобретение которого планируется. Это нужно для их письменного согласия на продажу доли жилья несовершеннолетнему ребенку.

- Помимо заявления, следует подать и необходимый пакет документов (само собой, копии и оригиналы): паспорта, заявление, св-ва о браке/расторжении/рождении детей, документы на продающееся и покупаемое жилье.

- Ребенок старше 14 лет в сделках участвует самостоятельно с согласия родителей, оформленного в письменном виде.

- Скорее всего, опека не даст согласия, если осуществляется покупка квартиры в рассрочку с одновременной продажей всех квартир в собственности; если сделка представляет собой продажу с одновременным дарением; если покупаемая квартира находится в строящемся доме.

• Предварительное разрешение от опеки выдается через 2 недели после собеседования.

• Далее ребенка выписывают на основании снятия с регистрационного учета родителей.

• Если ребенок собственником не является, то его можно выписать без специального согласия органов опеки. Но данная сделка, скорее всего, не будет зарегистрирована, потому что любой суд, при случае, признает выписку ребенка незаконной.

• Далее сделка осуществляется в обычном режиме:

• Заключение у нотариуса договора купли-продажи, составление акта приема/передачи, регистрация прав собственности на каждого участника сделки.

• Продажа бывшей и покупка новой квартиры должны совершаться одновременно.

• После перехода права собственности к новому собственнику ребенка прописывают по новому адресу.

• После чего следует известить органы опеки (и предоставить копии договоров) о том, что ребенок имеет равноценное имущество в собственности.

Куда обращаться?

Органы опеки по месту жительства:
http://www.sirota-spb.ru/

Где получить св-во о праве собственности на свою квартиру?

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ:
https://rosreestr.ru/