Россияне могут самостоятельно избежать обмана со стороны застройщиков. Для этого необходимо знать типичные схемы мошенничества - и не бояться отстаивать свои права.

Рассмотрим, как противостоять мошенникам, проверять застройщика на надежность, заключать договор, а также определим - какую новостройку точно не стоит приобретать.

Содержание статьи:

1. Основные схемы мошенничества и обмана в долевом строительстве
2. Как проверить застройщика на надежность – инструкция
3. Проверка важнейших документов долевого строительства
4. Договор долевого участия в строительстве
5. Какую недвижимость по ДДУ точно не стоит покупать?

Основные схемы мошенничества и обмана в долевом строительстве – будьте бдительны!

Перечислим основные схемы обмана, осуществляющиеся злоумышленниками при долевом строительстве, и опишем, как можно противостоять мошенникам.

1 схема. Заключение предварительного договора купли-продажи вместо ДДУ

План застройщика - в том, чтобы уклониться от обязательств и гарантий, предусмотренных договором долевого участия и законом федерального уровня «О долевом участии в строительстве».

Застройщик, оформляя с будущим жильцом предварительный договор купли продажи, не будет:

1. Регистрировать документ в госорганах.
2. Исполнять договорные обязательства, которые предусмотрены основным договором.
3. Давать гарантии по поводу сроков строительства. Он может закончить стройку, когда угодно, независимо от договора.
4. И - заберет предварительную плату за покупку нежилого помещения.

По такой схеме, как правило, реализуются квартиры, относящиеся к нежилому фонду. Гражданин перечисляет, согласно предварительным обязательствам, определенную сумму за покупку жилья, но в итоге еще долгое время не получает обещанного.

Как быть гражданину при 1 схеме мошенничества:

1. Настаивать на оформлении ДДУ.
2. Не передавать крупную сумму в счет покупки, если уже был заключен договор купли-продажи.
3. Оспаривать договор в судебных органах, если застройщик нарушил свои обязательства.

Также россиянин может обратиться в банковскую организацию - и попросить проверить надежность застройщика, прежде чем заключать с ним какой-либо договор.

Но не всегда банки идут навстречу, оперируя тем, что проверка уже была проведена.

Подробнее о том, стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку, мы писали.

2 схема. Повторная продажа объекта

Застройщик обманывает так: он реализует жилье путем заключения договоров с фирмами-посредниками, не взаимодействующими между собой. Таким образом? он продает жилье два раза двум разным лицам, скрывая факт продажи от каждого будущего собственника недвижимости.

В том случае, когда с застройщиком будет заключен договор долевого участия, эту схему на практику перенести не получится, так как документ должен быть зарегистрирован. Регистрация возможна лишь единожды, то есть - один договор.

А вот в том случае, если с застройщиком гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, который не нужно регистрировать, то схема отлично срабатывает. Она считается преступлением по схеме мошенничества.

Как противостоять при 2 схеме обмана:

1. Получить выписку из Госреестра и проверить жилье на наличие обременений.
2. Проверить фирму-агента и потребовать от ее сотрудников договор, заключенный между организацией и застройщиком. В документе должно быть прописано, что застройщик заключил договор только с этой фирмой.
3. Обратиться в правоохранительные органы, если уже был совершен обман и договор был оформлен. Привлечь к ответственности застройщика гражданин сможет, а вот саму фирму-посредника нет.
4. Расторгнуть договор с фирмой-агентом и взыскать затраченные деньги через судебную инстанцию.

Как только вы заметите обман - сразу же обращайтесь в Прокуратуру. Не стоит медлить и ждать, когда схему мошенничества провернут полностью.

3 схема. Оформление договора с застройщиком, у которого нет разрешительной документации на строительство

На сегодняшний день, эта схема не так распространена, как две предыдущих. Она представляет собой реальный обман. Застройщик не собирается строить объект недвижимости, но заключает договора с дольщиками - которые, в свою очередь, перечисляют ему средства.

Конечно же, в проигрыше остаются дольщики, которые вкладываются в несуществующий объект недвижимости. Не факт, что застройщик получит документы и воздвигнет новостройку. Договора он будет заключать символические, которые не предусматривают выполнения всех обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства.

Как быть обманутым дольщикам при 3 схеме мошенничества:

1. До заключения договора проверить все документы, в которых должны быть зафиксированы разрешения на стройку объекта.
2. Обратиться в правоохранительные органы и привлечь к ответственности застройщика, если гражданина уже обманули.

Заметьте, все документы застройщик должен выдать без каких-либо проблем. Вы можете получить - их и отнести на проверку к опытному юристу.

4 схема. Построение многоэтажки на 6 сотках земли ИЖС

По плану гражданин-застройщик приобретает в товариществе участок, предназначенный под индивидуальное строительство, и возводит на нем многоэтажку.

Для строительства он не оформляет разрешительной документации, и проектирует дом так, что жилье имеет:

1. Площадь не более 1 500 кв.м.
2. Не больше 3 этажей.
3. Ограниченные коммуникационные возможности. Нормативные потребления в частных и многоэтажных домах разные.
4. Ограниченные технические возможности. Например, учитывается нагрузка электросети.

Застройщик, подготовив дом, разделив на несколько квартир, оформляет с каждым собственником договор долевого участия. Так, гражданин приобретет в собственность не полноценную квартиру, а только лишь часть домовладения.

По сути, застройщик не нарушает закон, когда строит 3-этажный дом на своем участке, но он может обмануть гражданина.

Мошенничество может заключаться в невыполненных обещаниях, либо в невыполненных обязательствах и т.п.

Как проверить застройщика объекта долевого строительства на надежность – инструкция

Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на важные детали.

Следуйте такой инструкции:

1. Узнайте возраст компании застройщика. Обычно у российских компаний деятельность ограничена 25 годами. Чем дольше организация работает, тем лучше.
2. Спросите, сколько объектов строительства было сдано в эксплуатацию. Насторожит факт, если за 10 лет работы объект было всего несколько.
3. Проверьте регистрационные данные компании застройщика. Обратите внимание, что компания может иметь безупречную репутацию, но на самом деле она – перевоплощение проблемной фирмы, которая недавно закрылась. Следует узнавать всю информацию об основной и дочерней компаниях.
4. Постарайтесь узнать, были ли просрочки по работе, как долго строились объекты, нарушали ли договорные обязательства работники.
5. Попросите предоставить вам разрешительную документацию на строительство.
6. Узнайте, какой договор будет заключаться с вами. Если ДДУ, то компания надежная.
7. Проверьте договор перед подписанием у юриста. Содержание не должно смутить специалиста.
8. Поищите информацию об объекте строительства в интернете. Данные должны быть открытыми, да и конкретными, точными.
9. Посетите место, где возводят дом. Если информация соответствует действительности, то беспокоиться не о чем.
10. Проанализируйте показатель «цена-качество». Дешевым не будет объект, расположенный в городской местности.
11. Возьмите выписку из Госреестра и проверьте ее на наличие обременений.
12. Проверьте договор, заключенный между фирмой-агентов и застройщиком. Это в том случае, если вы обращались к посредникам.

Конечно же, нюансов много. Мы перечислили основные действия, о которых не стоит забывать будущему дольщику.

Проверка важнейших документов долевого строительства – что посмотреть, и на что обратить внимание?

Перечислим документы, которые следует проверить у компании застройщика:

1. Разрешительная документация на строительство объекта недвижимого имущества. Проект на дом обязателен, как и само разрешение. В нем должно быт указано, какой объект будет возведен, в каком месте, какие сроки строительства выделены. Все документы должны быть «свежими», даты на них должны стоять новые!
2. Документ, подтверждающий право собственности застройщика на землю, где будет или уже строится объект. Вам могут предоставить на рассмотрение договор аренды земельного участка, либо выписку из ЕГРН/ЕГРП. В них должны быть обозначены такие моменты: на каких правах застройщик будет распоряжаться землей, в каких целях он приобрел землю, какие объекты он может на ней построить.
3. Документация о деятельности компании. Попросите предоставить копии учредительных бумаг, аудиторские заключения, оригинал проектной декларации. В них будет отражено юридическое и финансовое состояние организации.

Зачастую, на практике, если даже какого-то одного документа у застройщика нет, то стройку замораживают.

Договор долевого участия в строительстве – как он должен заключаться, и что в договоре должно быть обязательно?

Договор должен быть составлен, согласно Закону федерального уровня под номером 214. Запомните это.

Договор называется так: «Договор долевого участия», или же попросту ДДУ. Именно он дает надежные гарантии, что застройщик - не мошенник, что компания не обманет и выстроит дом точно в срок.

Помните: если застройщик заключает с вами ДДУ, то у него на руках имеется весь пакет разрешительной документации на строительство. Но проверить ее все же стоит.

Застройщик и дольщик могут заключить договор в присутствии юриста или нотариуса.

Главное, чтобы он содержал все важные сведения:

1. Название объекта.
2. Точную характеристику объекта недвижимого имущества. Например, вид недвижимости, этажность, общая площадь многоэтажки, класс энергоэффективности, материал стен здания, и др.
3. План, чертеж объекта.
4. Период строительства.
5. Гарантийный срок. Обычно его ставят – 5 лет.
6. Гарантийные обязательства перед будущим владельцем жилья.

Данный договор защитит дольщика от повторной продажи объекта.

Кстати, если дольщик передумает приобретать жилье, то он может в течение 10 дней потребовать от застройщика обратно вложенные деньги.

Но, заметьте - только при заключенном ДДУ. При других вариантах такое невозможно.

Внимание: какую недвижимость по ДДУ точно не стоит покупать, что должно насторожить в действиях и документах застройщика?

Несмотря на то, что договор долевого участия будет заключен между застройщиком и будущим владельцем недвижимости, юристы рекомендуют хорошо подумать - стоит ли приобретать жилье при таких условиях:

1. Если ДДУ не будет зарегистрирован в госорганах.
2. Когда заключается предварительный договор. Он должен быть оформлен как основной.
3. Если информация в договоре указана не достоверно. Документ попросту потеряет свою юридическую силу.
4. Если в договоре нет точной характеристики приобретаемой квартиры. Должны быть указаны: этаж, расположение, площадь. На практике, уже после передачи квартиры застройщики требуют доплатить за лучшее расположение, большую площадь. Это незаконно.
5. Когда не обозначена сумма вклада в ДДУ. Если вы даете задаток, то он должен быть указан.
6. Если в документе не прописан срок передачи квартиры дольщику. Застройщик может нарушить срок. Будущий владелец квартиры не сможет даже взыскать с него компенсацию за просрочку.

У вас остались вопросы? Задайте их ниже в форме нашему консультанту.

Читайте также другую статью про условия долевого участия, гарантию сроков и качества строительства, расторжение ДДУ и ФЗ-№214.