Вопрос аренды земли, находящейся в государственной собственности, стал особенно актуален в последнее время. Представители федеральной, региональной, муниципальной власти, прежде чем заключить договор с арендатором, диктуют свои условия, касающиеся аренды.

Чтобы не ошибиться, без обмана заключить сделку, стоит детально разобраться в том, что значит понятие аренды земли на 49 лет.

  Содержание статьи:

• Преимущества и недостатки долгосрочной аренды земли
• Как оформить землю в аренду?
• Юристы отвечают на популярные вопросы

Что значит аренда земли на 49лет – все преимущества и недостатки

Существует два вида аренды земельного участка: краткосрочная и долгосрочная. Все они зависят от того, на какой срок будет оформлен договор.

1. Если предприниматель решил арендовать землю на срок от 3 до 5 лет, то документ будет считаться краткосрочным.
2. В том случае, когда юридическое лицо собирается взять в аренду земли на срок от 5 до 49 лет, то этот вариант считается долгосрочным.

Заключая договор, любая сторона, который желает совершить сделку по аренде земли, должна знать, что понятие «долгосрочности» в документах будет нести юридическую силу. Это подтверждает статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015).

Таким образом, договор аренды – это не просто констатация факта совершенной сделки. Договор будет обладать конкретным значением и наделит обе стороны обязательствами.

Благодаря этому, арендатор получает огромные преимущества. Он может:

1. Приобрести земли сельскохозяйственного назначения и использовать по своему усмотрению. Например, вести подсобное хозяйство (п.5 ст.10 того же закона).
2. Получить участок, находящийся в долевой собственности.
3. Пользоваться природными ископаемыми, лесными угодьями по своему усмотрению.
4. Сдавать участок третьему лицу в аренду. Ему лишь необходимо направить уведомление о том, что земля сдается определенному человеку. Но этот пункт лучше указать в договоре.
5. Построить на участке жилое помещение. Как правило, этот пункт тоже стоит обговорить с администрацией, ведь некоторые участки не подходят под ИЖС. Бывали случаи, когда гражданину, желающему приобрести земельный участок, приходилось брать в аренду прилегающую территорию, чтобы на общей площади можно было разместить строение. Так он брал в аренду не один участок, а несколько. Заметьте, аренду каждого участка стоит указать не в одном договоре.
6. После истечения срока - продлить договор на новый срок (ст.620, 621 ГК РФ). Причем арендатор будет стоять в числе первых, к кому должен обратиться представитель власти.
7. Во время аренды - приобрести данный земельный участок, конечно же, за определенную плату (ст. 36 ЗК РФ). Заметьте, что вы должны использовать землю в течение 3 лет, прежде чем она перейдет в вашу собственность.
8. Аннулировать сделку купли-продажи такого участка почти нельзя. Арендуемая вначале земля, ставшая вашей, так и останется вашей собственностью, если договор был составлен правильно.
9. Прекратить аренду раньше положенного времени. Не важно, кто будет инициатором такого предложения – владелец земли или арендатор.
10. Во время пользования землей, юридическое или частное лицо может попросить уменьшить стоимость аренды. Тогда участок поделят согласно кадастровым нормам на две территории, тем самым разделят и арендную плату.

Выделяют также недостатки, которые возникают при аренде земли на 49 лет:

1. Гражданин РФ или юридическое лицо не может быть уверен на 100%, что получит в пользование именно тот участок земли, который хочет. Потому, что земельные участки, которые сдают в аренду, выставляются на торги и аукционы. Это не касается той земли, которую государство собирается продавать (ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015).
2. С дальнейшей продажей жилого помещения, возведенного на арендованном участке, могут возникнуть проблемы. Например, владелец земли откажется продавать ее вместе со зданием. Таким образом, покупатель строения должен будет оформить договор на аренду земли и договор на покупку жилого помещения. Если этого не сделать, то арендную плату за земельный участок, на котором расположен дом, будет выплачивать то же самое лицо (ст. 271 ГК РФ).
3. Арендодатель может в любой момент прекратить договор. Об это стоит учесть в документе и указать случаи, при каких условиях он может это сделать.
4. Некоторые земли нельзя выкупить. Стоит сразу уделить внимание этому вопросу, если вы захотите в дальнейшем приобрести участок.
5. По истечении срока договора арендодатель может решить убрать земельный участок из категории арендуемых. Тогда предприниматель или частное лицо не сможет вновь арендовать землю.
6. Лицо, арендуемое участок, может делать с землей только то, что будет указано в договоре. Если он отойдет от правил, то арендодатель сможет легко расторгнуть договор.
7. На земельном участке, взятом в аренду, устанавливаются определенные сроки под строительство. Это важный пункт, так как при договоре купли-продажи земли, вы можете строить здание, сколько вам потребуется.
8. Арендуемая земля, как правило, не выдается за «бесплатно». Многие предприниматели отмечают высокую стоимость аренды. Этот минус мешает приобретать землю на долгий период времени.

Как вы заметили, в данном вопросе есть свои плюсы и минусы. Решать вам, стоит ли приобретать земельный участок под ИЖС на 49 лет.

Как оформить землю в аренду на 49 лет – этапы процедуры и стоимость

Особых отличий при совершении сделки не выделяют. Обычно следует посетить некоторые инстанции и собрать документационный пакет.

В него войдет:

1. Паспорт РФ. Можете предоставить копию, но подлинник должен быть обязательно «при вас».
2. Заявление с просьбой на аренду определенного участка земли. Бланк можно взять в администрации.
3. Справка-выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана. Документы выдаются в кадастровой службе.
4. Договор аренды. Заключается с владельцем участка.
5. Регистрация совершенной сделки в Федеральном Управлении Росреестра.

Оформление проходит в несколько этапов. Следуйте такой инструкции:

Этап 1. Обращение в местную администрацию

Там вас должны проконсультировать, рассказать о том, какие именно земельные участки сдаются в аренду, на каких условиях. Если вас все устроит, напишите заявление с просьбой об аренде.

Этап 2. Соблюдение очередности

Вам придется подождать, пока подойдет ваша очередь. Сколько придется ждать, зависит от количества арендаторов.

Заметьте, существует метод, который позволяет «обойти» очередь. Можно получить землю с аукциона. Но запомните, оформить сразу долгосрочную аренду на участок вы не сможете. Придется заключать договор на период строительства (не более 5 лет), а затем вводить в эксплуатацию жилое помещение и оформлять права собственности на здание. Только после этого у вас появится возможность арендовать участок на 49 лет.

Этап 3. Оформление участка в службе градостроительного кадастра

Поставить земельный участок на учет стоит в организации в кратчайшие сроки. Обращаясь в службу, нужно будет оформить кадастровый паспорт и план на землю. Все это делать будете за свои финансовые средства. Не забудьте взять выписку из паспорта и попросить копию кадастрового плана.

Этап 4. Заключение договора аренды с владельцем участка

Обязательно составьте договор аренды и приготовьте несколько копий. В нашем случае владелец – администрация.

Этап 5. Написание заявления в Федеральном Управлении Росреестра

Обратитесь в службу, заполните бланк и предоставьте документационный пакет. Сделку должны зафиксировать.

Стоимость аренды земельного участка в каждом регионе своя. Ее устанавливает кадастровая служба. Цена арендной платы на сегодняшний день равна кадастровой стоимости участка.

Юристы отвечают на популярные вопросы

- Могут ли быть изменены условия аренды до прекращения срока, и как это сделать?

Все условия, которые прописаны в договоре, можно будет изменить.

Для этого вы должны обратиться к владельцу земельного участка. В нашем случае это глава города, района.

Обговорив с ним то, что хотите изменить, внесите в договор, либо создайте приложение к договору. Оно будет действительным, если поставить новую дату.

- Хотим купить дом, стоящий на земельном участке с правом аренды на 49 лет. Имеем ли мы право пользоваться землей в полном объеме?

Свои права вы должны обговорить с продавцом домовладения. Без договора аренды, вы не можете пользоваться в полном объеме землей.

Договор «на словах» не будет действительным. Его стоит зафиксировать юридически.

- После продажи дома продавец желает расторгнуть договор аренды. Какие права есть у покупателя дома?

Покупатель будет иметь собственность – домовладение. Пользоваться землей он не сможет. Ему потребуется заключить такой же договор аренды.

В том случае, если продавец имеет право пересдать участок третьему лицу (покупателю), то покупатель может заключить договор с продавцом, а не владельцем участка.

Но все же лучше заключить договор с владельцем участка, объяснив это тем, что вы желаете приобрести домовладение, расположенным на его земле.

- Купили дом с большим земельным участком, оформленным в аренду. Можем ли мы уменьшить размеры участка, если он чрезмерно большой для нас, и как это сделать?

Да. В этом случае уменьшиться не только участок, но и арендная плата за землю. Обговорить данное условие лучше с владельцем земли.

Есть несколько вариантов уменьшения:

1. Первый: поговорить с владельцем и попросить уменьшить территорию участка. Если ответ будет положительный, то следующий шаг – обращение в службу градостроительного кадастра. Там вам выдадут новые документы.
2. Второй: можно пересдать участок. Также следует уведомить владельца об этом и обратиться в службу кадастра.

- Можно ли приватизировать земельный участок, оформленный нами в аренду на 49 лет, и как это сделать правильно?

Приватизация земли, находящейся в аренде на долгий срок (49 лет), возможна. Для этого необходимо обратиться в администрацию вашего города или района и обговорить условия сделки.

Заметьте, что земли сельхоз- и промышленного назначения, а также приграничные территории, не попадают в список «разрешенных к приватизации».

Если представитель власти согласится продать участок, то заключите обязательно договор, а затем с документами отправляйтесь в Федеральное Управление государственного регистрационного центра.