Собственники, сдающие жилье в аренду, обязательно должны иметь договор аренды и платить часть дохода в налоговую инстанцию. Согласно статье 122 НК РФ если хозяин не платит налоги, то его ожидает штраф в размере 20% от суммы аренды, если он обходит умышленно закон и уклоняется от выплат, то штраф составит уже 40%. Заметьте, что официальные арендодатели могут обратиться за помощью в милицию или суд с просьбой защитить их нарушенные права.

Содержание статьи:

1. Расчет для физических лиц
2. Расчет при оформлении арендодателем ИП
3. Налоги после покупки патента

Какие налоги нужно платить, если сдаешь квартиру в аренду

Разберемся, какие налоги следует выплачивать физическому лицу при сдаче жилья в аренду.

Представим такую ситуацию:

Вы – хозяин квартиры, получили месячную арендную плату с квартирантов в размере 15 тысяч рублей. По закону вы обязаны ежегодно отчитываться в налоговой и выплачивать 13% от своего годового дохода. Получается, что ваш годовой доход составляет – 180 тысяч рублей (15 тыс.руб. x 12 месяцев). От этой суммы вы должны направить в налоговую инспекцию – 23400 рублей.

Если коммунальные услуги вы тоже оплачиваете сами, то и на них действует 13% налог. Сотрудники налоговой могут вас выплатить его, так как считают, что вы скрываете часть своего дохода и экономите на оплате коммунальных услуг.

В том случае, если вы не гражданин РФ, но сдаете жилье, то ваша процентная налоговая ставка составляет 30%. От того же годового дохода это - 54 тысячи рублей.

1. Запомните, оплатить налог нужно всего лишь 1 раз в год, в первую четверть года – до 30 апреля.
2. Чтобы выплатить часть дохода, вы должны обратиться в налоговую службу. Там вам выдадут специальную декларацию. Заполнить ее не составит труда, впишите туда сумму налога, а затем оплатите.
3. В том случае, когда квартиру вы сдаете родственникам или друзьям на безвозмездной основе, то никто не вправе с вас взимать налог.

Расчет налогов за аренду квартиры при оформлении арендодателем ИП

Существует и другой вариант выплаты налогов – вы должны быть лицом с оформленными документами индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим, как происходит расчет налога в этом случае

Представьте, что вы сдаете свою квартиру за ту же месячную плату в 15 тысяч рублей. С оформленным ИП с вас взимают налог в размере 6% от годового дохода, при использовании упрощенной системы налогообложения (гл. 26.2 НК РФ). Таким образом, с годового дохода в 180 тысяч рублей вы обязаны выплатить в налоговую 10800 рублей.

Второй вариант выплаты налога лицом, имеющим ИП, протекает по другой схеме: «доходы минус расходы».

В этом случае из годового дохода арендодатель должен вычесть сумму коммунальных услуг, средства, потраченные на ремонт, а затем от полученного остатка будет взиматься 15%. К примеру, в месяц вы платите по 3 тысячи за коммуналку, в год получается – 36 тысяч. На ремонт квартиры вы потратили 10 тысяч рублей. Из годового дохода вычитаем 46 тысяч рублей, получается 134 тысячи «чистого» заработка. Из этой суммы вы должны выплатить 15%, то есть 20100 руб.

Заметьте, что оплатить НД также следует до 30 апреля нового года.

Итак, можно сделать вывод, что арендодатель с ИП имеет возможность отчислять меньшую сумму в налоговую службу, чем физлицо. В первом варианте разница составляет почти 13 тысяч рублей, во втором - 3 тысячи. Некоторые поспорят с таким выводом, ведь придется вести книгу учета доходов и расходов, отчислять взносы в фонд социального страхования и пенсионный фонд, а также оплачивать авансовые квартальные платежи. На все услуги потребуются денежные средства.

Поэтому оформлять ИП, или нет - решать вам. Мы советуем рассчитать сумму прибыли на специальном калькуляторе в сети интернет.

Налоги при сдаче в аренду жилья после покупки патента арендодателем

Существует и третий вариант выплаты налога арендодателя. Он должен оформить ИП и приобрести патент по конкретному направлению деятельности. Налоговая ставка с патентом составляет 6% и взимается не со всего вашего годового дохода (годовой суммы аренды), а с возможного годового дохода, который устанавливается налоговой службой. К примеру, если размер годовой аренды составляет 180 тысяч рублей, а возможный годовой доход – 200 тысяч, то налог будет взиматься со второй суммы.

Патент выдается на некоторый период – от 1 месяца до 1 года и уплачивается в определенный срок.

Рассмотрим, как:

1. Срок патента – полгода. Оплата патентного налога должна поступить в течение 25 дней с момента использования системы.
2. Срок патента – от полугода до 1 года. Третья часть налога взимается в течение 25 дней с момента пользования патента. Если срок выплаты затянут на 30 дней, то взимается две третьих части от общей суммы налога.

Заметьте, что зарегистрировать ИП и подать заявление на пользование патентом следует не позднее 10 дней до момента применения ПСН.

Перечислим преимущества покупки патента:

1. Простая система налогообложения – государство устанавливает возможный доход и взыскивает с этой суммы 6%.
2. Хозяин собственного жилья может без проблем сдавать его, при этом не платить НДС (ст. 346.43 НК РФ), подоходный налог и взнос за имущество, в отношении которого применяется ПСН.
3. Еще один плюс покупки патента –не нужно вести бухучет и подавать налоговую декларацию.

Присутствуют и минусы:

1. Придется следить за доходами и расходами в патентной книге.
2. Размер налоговой выплаты зависит от годового дохода, полученного арендодателем. Каждый регион имеет свою налоговую базу и приблизительную стоимость патента. Например, москвичи могут опираться на Закон города Москвы «О патентной системе налогообложения» - http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70162920/и некоторые подтвержденные изменения, коснувшиеся этого закона и действующие с 1 января 2015 года http://www.garant.ru/hotlaw/moscow/585609/. А жители Санкт-Петербурга смогут узнать о возможном годовом доходе из похожего документа – Законе «О введении на территории Санкт-Петербурга патентной системы налогообложения» http://www.osspb.ru/docs/spbaboutgovorder/spbabouttaxes/patentnaya-sistema-nalogooblozheniya.php .
3. Возможный годовой доход не един, власти субъектов РФ могут изменять его (ст. 346.43 НК РФ) в зависимости от количества приобретенных патентов и сдаваемой площади в аренду.
4. Для каждого жилья, предназначенного для аренды, должен быть свой патент.
5. Воспользоваться патентами могут только частные предприниматели.
6. Остаются выплаты в фонд социального страхования.

Пользоваться ли такой системой налогообложения при сдаче в аренду своего имущества - решать Вам. Сравните все три способа выплаты налога и выберите для себя наиболее подходящий.

Нам кажется, что патентная система для некоторых собственников подойдет больше, чем система с обычным ИП, но не факт, что выплачивать вы будете по размеру сумму меньше.