С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. - ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

Содержание статьи:

1. Изменение минимального срока владения недвижимостью
2. Продажная стоимость жилья
3. Как рассчитывается налог на недвижимость – примеры расчета
4. Чего ожидать от изменений налогообложения?

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет - налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го, срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Сам процесс продажи квартиры - к чему готовиться и какие документы нужны?

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

1. Досталась по наследству.
2. Была подарена кем-то из близких родственников (прим. - ст. 14 Семейного кодекса).
3. Была передана по договору ренты (прим. - пожизн/содержания с иждивением).
4. Была получена  собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. - для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это - еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре - «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости. Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов. Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная - на 2-4 млн) - до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации - это:

1. Договорная цена квартиры (прим. - при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
2. Либо кадастровая стоимость (прим. - по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

1. Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. - в договоре купли/продажи) - 4 млн руб., а кадастровой - 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.
2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены - 4,3 млн руб., а кадастровой - 6,3 млн руб. Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре - с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр. В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи жилья?

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн - это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн - 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. - ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. - договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

Например:

1. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 3,3 млн руб. и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 2,3 млн руб. (3,3 млн - 1 млн «вычета»). С этой суммы вы и заплатите налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 руб.
2. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 970 000 руб., и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 0 рублей (970 тысяч - 1 млн «вычета»). Если доход меньше им/вычета, то он приравнивается к нулю, и от налога вы освобождаетесь. Та же ситуация, если доход равен самому вычету.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Чего ожидать от изменений налогообложения на продажу недвижимости – прогноз юристов

Плюсы нововведений:

1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
2. Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

1. Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет. Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.
2. Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной. А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

1. Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.
2. Продавцы, для которых покупка квартир - это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
3. Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

Рекомендации:

1. При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
2. Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться.