Возмещение неустойки с недобросовестного застройщика по договору долевого участия происходит через судебные инстанции. Но не всегда суд встает на сторону истца-заявителя.

Расскажем, как можно взыскать неустойку через суд, на каких основания вообще можно требовать компенсации с застройщика, а также обозначим - можно ли решить данный вопрос напрямую с компанией, без обращения в судебные органы.

Содержание статьи:

1. Основания для взыскания неустойки
2. Расчет неустойки для физлица и юрлица
3. Досудебное взыскание
4. Взыскание через суд
5. Что можно ещё взыскать

Основания для взыскания неустойки с застройщика

В соответствии с частью 2 статьи 6, частью 8 статьи 7 ФЗ-№412 от 30 декабря 2004 года, застройщик должен оплатить гражданину неустойку или же пени, если на то будут основания.

В указанных статьях прописано, когда участнику долевого строительства застройщик обязан выплатить неустойку:

1. Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, и не согласовал с дольщиком данный нюанс.
2. Если условия сроков сдачи не были зафиксированы в ДДУ.
3. Если был нарушен срок устранения недостатков объекта долевого строительства, которые обнаружили в течение гарантийного срока.

Как не стать обманутым дольщиком, и проверить застройщика - какую новостройку по ДДУ точно покупать не стоит?

Конечно же, и в других случаях дольщик может требовать неустойку. Например, когда любые права гражданина как участника долевого строительства были нарушены.

Безусловно, для обращения в суд необходимо будет приложить доказательства нарушений, чтобы заявление было основано на фактах, а не на голословных доводах.

Расчет размера неустойки для физического и юридического лица

Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен на законодательном уровне соответствующим нормативно-правовым актом или договором, заключенным между застройщиком и заказчиком.

В статье 6 ФЗ-№214 определен порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства, то есть - при просрочке исполнения обязательства.

В части 2 говорится, что:

1. В случае нарушения срока, предусмотренного договором, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
2. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. Вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты неустойки, если застройщик выполнит все свои обязательства по договору.

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку?

Учитывайте также, что при расчете вы должны знать такие важные показатели:

1. Дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта).
2. Дату передачи объекта, прописанную в условиях договора.
3. Размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования. Ее мы указали выше.
4. Цену договора.

Если вам будут известны указанные выше показатели, вы можете самостоятельно рассчитать неустойку.

Заметьте, что формула для расчета неустойки для физического и юридического лица будет разной.

Если дольщиком выступает юрлицо, то формула другая:

Как правило, сложности возникают с определением периода просрочки.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться к нашим юристам со всей документацией. Специалист поможет правильно рассчитать размер неустойки, которая полагается дольщику от застройщика.

Порядок досудебного взыскания неустойки — как взыскать неустойку напрямую у застройщика?

Вопрос взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве можно решить напрямую с застройщиком. Для этого не потребуется обращаться в судебные органы.

Придерживайтесь такого порядка досудебного взыскания компенсации:

Шаг 1. Подготовьте предложение о добровольной выплате неустойки с напоминанием о готовности принять объект. Претензия оформляется на имя компании застройщика. Лучше, чтобы предложение было оформлено письменно. Обязательно пропишите в нем сумму неустойки, банковские реквизиты дольщика, возможные негативные последствия отказа. Если есть и другие компенсации, которые застройщик должен выплатить дольщику, то в заявлении об этом нужно указать.

Шаг 2. Подготовьте документационный пакет. В него должны входить: копия договора участия в долевом строительстве, копия документа, подтверждающего уплату суммы по ДДУ, копия паспорта.

Шаг 3. Отправьте ценным письмом претензию и документы на имя застройщика.

Строительство жилья в кризис по 214 ФЗ – как защитить права дольщиков?

В течение 10 дней с дольщиком должен связаться застройщик. Но не стоит думать, что недобросовестное лицо сразу же устранит нарушения, или согласиться на выплату неустойки, так как требование по уплате пени происходит в добровольном порядке (п.5 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1).

Таким образом, застройщик может и отказаться выплачивать дольщику неустойку. Этот вариант не оставляет заказчику выбора — ему придется обращаться в суд для решения вопроса.

Есть еще один вариант развития событий после направления застройщику претензии. Он предложит подписать дополнительное соглашение о переносе даты передачи объекта строительства. Можно подписать соглашение, но тогда взыскать неустойку не получится. Сроки будут перенесены.

В любом случае, заказчик должен начинать на этом этапе подбор доказательственной документации.

Любое обращение к застройщику должно фиксироваться.

Если дольщик и застройщик подписали акт, это должна подтверждать соответствующая бумага. Если были изменены условия договора — то же самое. При непредвиденных обстоятельствах все документы пригодятся.

Порядок судебного взыскания неустойки по ДДУ — документы в суд, сроки рассмотрения иска и вынесение решения

Для решения вопроса о взыскании неустойки по ДДУ через судебную инстанцию придерживайтесь такого алгоритма действий:

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление с требованиями о взыскании неустойки и других компенсаций или морального вреда (ч.9 ст.4 ФЗ-№218, ст.15 и ст.28 ФЗ-№2300-1). В другой статье мы расскажем, как правильно оформить иск или претензию застройщику о взыскании неустойки по ДДУ,

Шаг 2. Соберите документы.

Шаг 3. Подайте иск и документацию в суд. Можно подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или по месту жительства истца, либо по месту заключения договора, либо по месту исполнения договора. Если размер неустойки менее 50 000 руб., то иск направляется в Мировой суд, если больше указанного размера — в Районный суд.

Шаг 4. Возбудите исполнительное производство. Как только Решение суда вступит в силу, необходимо получить исполнительный лист в секретариате суда. Затем лист вы должны отправить в районное отделение ФССП. Там же следует написать заявление о возбуждении исполнительного производства в отношении застройщика.

После того как судебные приставы решать вопрос о взыскании неустойки, присужденной судом, на расчетный счет заявителя поступят положенные денежные средства от застройщика.

Если судебные приставы оставили дело без внимания, проигнорировали обращение, то на них можно написать жалобу - и направить в Прокуратуру, или в региональную коллегию судебных приставов.

Практика взыскания неустойки: какие еще выплаты можно взыскать с застройщика через суд, помимо неустойки

Через суд можно взыскать с застройщика не только неустойку, но и другие компенсации.

Например:

1. Компенсацию морального вреда, причиненного несвоевременной передачей квартиры дольщику.
2. Штраф в размере до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителей» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
3. Судебные расходы.
4. Почтовые расходы.
5. Расходов на оформление нотариальной доверенности и юриста.
6. Убытки по аренде.
7. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору (убытки).

Как показывает практика, шанс выиграть дело по взысканию неустойки в Арбитражном суде значительно выше, чем в суде общей юрисдикции.

Практикующие юристы даже прибегают к такому рычагу, как переуступка долга от физического лица к юридическому, чтобы иметь возможность отстоять права клиента именно в Арбитражном суде.

Также отметим и другую статистику. Она касается общей заявленной суммы неустойки. Как правило, она превышает почти в два раза взыскиваемую в итоге сумму. Таким образом, получается, что дольщику от застройщика поступает потом сумма в несколько раз меньше, чем он хотел получить.

Вы должны понимать, что просто так обратиться в судебную инстанцию не получится. Вы должны будете пройти претензионный порядок решения вопроса с застройщиком, получить от него ответы и приложить их к исковому заявлению.

Кроме того, необходимо предугадать возможную стратегию застройщика и подготовить доказательственную документацию в суд.