При приобретении объекта недвижимости продавцу могут быть переданы в качестве предоплаты денежные средства. Их следует оформлять правильно, согласно букве закона, иначе могут возникнуть негативные финансовые последствия для обеих сторон.

Рассмотрим, как оформлять предоплату при покупке квартиры.

Содержание статьи:

1. Задаток при покупке квартиры
2. Чем аванс отличается от задатка
3. Правила оформления договоров аванса и задатка
4. Какую сумму аванса или задатка передать продавцу
5. Отличие обеспечительного платежа от аванса и задатка
6. Что передать продавцу – обеспечительный платеж, аванс или задаток
7. Составление расписки продавца
8. Что делать, если предоплату не возвращают

Задаток при покупке квартиры – определение по ГК РФ, преимущества и недостатки для сторон сделки

Понятие «задаток» четко регламентировано ГК РФ. Согласно статье 380, 381 ГК РФ, задаток представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Передача задатка происходит с сопровождением подтверждающей документации - например, с оформлением договора купли-продажи или расписки.

Главные преимущества задатка кроются в его функциях.

1. Задаток — это определенного рода гарантия. Задаток, как правило, гарантирует, что покупатель собирается приобретать что-либо у продавца, а продавец, в свою очередь, не будет искать других покупателей
2. Также задаток может доказывать совершение сделки купли-продажи.
3. Задаток может исполнять функцию обеспечения условий договора.

Это - важные преимущества для сторон сделки.

Что касается недостатков, то можно выделить такие финансовые последствия:

1. В случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Таким образом, покупатель потеряет деньги, и ему их никто не вернет.
2. В случае, если сделка не состоялась в указанный срок по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Об этом свидетельствует статья 381 ГК РФ.

Как правильно составить договор задатка при купле-продаже квартиры - готовый бланк для скачивания и образцы документа

Получается, что задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон.

Негативные последствия могут наступить для каждого участника сделки, в зависимости от того, кто повлиял на ее расторжение.

Чем аванс отличается от задатка – плюсы и минусы каждого вида предоплаты

Четкого понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, но есть некоторое упоминание. Считается, что если при внесении предоплаты стороны прямо не указали в договоре или соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму, как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Получается, аванс — это денежная сумма предоплаты, которую покупатель передает продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции.

Если сравнивать аванс и задаток, то можно выделить несколько преимуществ:

1. При расторжении сделки аванс возвращается покупателю.
2. Отсутствуют финансовые последствия. Стороны не будут выплачивать убытки, не потеряют денежные средства.

Как правильно составить договор аванса при купле-продаже недвижимости

Недостатком является отсутствие обеспечительной функции. Граждане, участвующие в сделке, могут отказаться от своих дальнейших обязательств. Гарантии никакой нет, что продавец не будет искать других покупателей, а покупатель - не откажется приобретать что-либо, согласно договору или соглашению.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон.

Правила оформления договоров аванса и задатка при купле\продаже недвижимости

При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:

1. Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
2. В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
3. Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
4. В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
5. Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
6. Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
7. Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
8. Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
9. Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.

Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.

Какую сумму аванса или задатка при покупке недвижимости передать продавцу?

Сумму аванса или задатка участники сделки должны определить самостоятельно.

Как правило, предоплата составляет символическую сумму в пределах 20 000 — 100 000 руб., не более.

Обычно опираются на стоимость объекта недвижимости. Например, если стоимость жилья - в пределах 1 000 000 руб., то задаток оставляют в размере 50 000-100 000 руб. Если же стоимость жилья меньше 1 миллиона, то размер предоплаты уменьшен.

Учитывайте также вид предоплаты и причину, по которой продавцу необходимы средства. Так вы сможете избежать риски невозврата денег.

Если причина веская, то стоит оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше - в присутствии юриста или нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится, или платеж вернут в случае расторжения сделки.

Отличие обеспечительного платежа от аванса и задатка

Об обеспечительном платеже можно подробнее узнать из ГК РФ:

Статья 381.1 раскрывает понятие обеспечительного платежа, а также указывает на случаи, когда он может быть применен.

Статья 381.2 рассказывает об имуществе, которое может выступать обеспечительным платежом.

Обеспечительный платеж представляет собой денежные средства или имущество, вещи, ценные бумаги, которые могут быть переданы одной из сторон договора. В случае, если участник сделки нарушит обязательства, то переданный платеж будет засчитан в счет их погашения.

Если нарушений обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительным платежом после окончания срока действия договора могут распорядиться несколькими вариантами:

1. Вернуть владельцу, который уплатил его.
2. Переквалифицировать в другой вид платежа, например, аванс, задаток и т. п.
3. Оплатить из него убытки.

Таким образом, обеспечительным платежом выступает взнос, выраженный в денежной форме, относящийся к двустороннему обязательству по выплате возможных убытков или неустойки.

Различают несколько типов обеспечительных платежей:

1. Возвращаемый полностью. Самый распространенный вид обеспечительного платежа, который носит характер залога, хоть таковым и не является.
2. Выплачиваемый при возникновении неустойки. Сумма неустойки высчитывается из обеспечительного платежа.
3. Выплачиваемый в счет кредита или арендной платы. Обычно это окончательный платеж, который также высчитывают из обеспечительного платежа.

Обратите внимание, что обеспечительный платеж не может рассматриваться, как аванс, залог или задаток. Он обеспечивает возможность продавца погасить свои потери, если они возникнут в дальнейшем. Такой платеж схож со страховым взносом.

Преимущество обеспечительного платежа, в отличие от аванса или задатка, заключается в простоте его применения. Это - выгодный вид обеспечения, страхующий продавца и покупателя от всевозможных рисков.

Например, по сравнению с залогом, он не требует обращения взыскания на имущество с вытекающей из этого длительной и сложной процедурой.

Что лучше передать продавцу при покупке квартиры – обеспечительный платеж, аванс или задаток, что смотреть в договоре?

Обратите внимание на такие рекомендации юристов при заключении договора купли-продажи и передачи аванса, задатка, обеспечительного платежа.

1. Если вы собираетесь передать в залог имущество, ценные вещи, бумаги, акции, облигации, то следует оформлять документы с обеспечительным платежом.
2. В договоре обязательно следует указать условие о возврате обеспечительного платежа, в полном или частичном размере.
3. На случай, когда действие договора потеряет силу, следует прописать - будет ли обеспечительный платеж засчитан в счет выполнения договорных обязательств.
4. Если вы передаете денежные средства продавцу, то лучше оформить их, как задаток. Лучше зафиксировать в договоре, при каких случаях задаток может быть возвращен покупателем.
5. Если вы думаете, что в будущем могут возникнуть вопросы с неустойкой, убытками, то следует оформлять обеспечительный платеж.
6. Если вы уверены в чистоте сделки, то можно передать денежные средства стороне в качестве аванса. Но в договоре следует это указать, а также не забыть о том, когда будет выплачена общая сумма за приобретаемое имущество.
7. Если вы оформляете ипотечный кредит, то стоит рассмотреть вариант аванса или задатка.
8. Если вы хотите перевести аванс в разряд задатка, то при передачи денежных средств продавцу оформите расписку.

По сути, каждая сторона должна решить сама, что же оформлять. Но главное в этом вопросе — обоюдное согласие всех участников сделки.

Составление расписки продавца о получении аванса или задатка от покупателя

Расписка — не менее важный документ при передачи денежных средств продавцу. Покупатель может попросить продавца зафиксировать факт передачи денег, в этом нет ничего страшного. Если продавец отказывается, стоит проверить чистоту его намеренностей в реализации имущества, например, сделать запрос в ЕГРН и проверить выписку на наличие различного рода обременений.

Подтверждает факт передачи денег не только расписка, но и договор. Однако, если в договоре не указывается этот нюанс, то следует составлять расписку.

Ипотека на новостройку - поэтапная инструкция оформления квартиры в собственность

При составлении документа учитывайте такие правила:

1. Написать расписку должен продавец.
2. Расписка оформляется не на ПК, а пишется собственноручно в присутствии покупателя.
3. В расписке должны быть обозначены все важные сведения о каждой стороне. Это паспортные данные, ФИО, дата рождения продавца и покупателя, их серия, номер, паспорта, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации.
4. Также в документе обозначается сумма, которую передает покупатель продавцу.
5. Следует также указать, что деньги передаются по договору.
6. Дата ставится в тот момент, когда деньги передаются. Не позже, не раньше.
7. Подписи сторон должны стоять такие, как в паспорте.

Если же в договоре есть пункт о получении денег, то стороны могут расписаться в нем - и написать, что денежные средства в конкретном размере были получены.

Что делать, если предоплату после расторгнутой сделки не возвращают

Решить вопрос с возвратом предоплаты может суд.

Если вы считаете, что закон на вашей стороне, то следуйте такой простой инструкции:

1. Сообщите продавцу о требовании вернуть предоплату. Лучше направить письмо на адрес проживания продавца. В письме укажите, по какой причине вы желаете вернуть средства.
2. Получите от продавца письменный ответ. Его следует подать с иском в суд.
3. Напишите исковое заявление. В нем распишите кратко и понятно, когда была оформлена сделка, кем, какие обстоятельства повлияли на расторжение договора и на возврат средств.
4. Приложите копии документом к иску и направьте в судебные органы.
5. Участвуйте в заседаниях суда. Если вы не хотите приходить в суд, то обратитесь к нашим юристам. Они выстроят продуманную защиту в суде и представят там ваши интересы и права.
6. Получите решение суда, исполнительный документ.
7. Обратитесь с исполнительным листом в службу судебных приставов.
8. Дождитесь выплаты.

Практически всегда, если все сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Но если у вас есть сомнения, лучше поручить это дело опытному и квалифицированному юристу.