Приобретая квартиру в новостройке, можно оформить договор переуступки прав собственности. Данная форма соглашений не слишком распространена, но законна.

Расскажем, что такое переуступка прав, какие риски может в себе таить сделка такого рода, определим, как происходит заключение договора, и обозначим все нюансы покупки жилья в новостройке по переуступке.

Содержание статьи:

1. Что такое переуступка прав на квартиру
2. Схема покупки, оформление договора
3. Риски купли-продажи квартиры по переуступке
4. Что предусмотреть покупателю - инструкция

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

Цессия, или переуступка — это сделка с передачей прав на определенный объект недвижимого имущества. Гражданин, желающий приобрести жилье, оформляя договор переуступки прав, будет покупать не недвижимость, а лишь имущественное право требования на строящийся объект долевого строительства.

Согласно договору, права и обязанности на объект недвижимости будут у того, кто стал участником сделки. Смысл переуступки в том, что продавец и покупатель оговаривают переход прав собственности на несуществующий объект, который ещё не достроен и не сдан в эксплуатацию.

Заметьте, российское законодательство запрещает реализовывать несуществующее, не построенное имущество. Тем не менее, гражданин может приобрести право на выкуп жилья в несданном доме. Покупатель в этом случае будет выступать дольщиком, а продавец — посредником между застройщиком и покупателем.

Обратите внимание, что застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по договору долевого участия. Он выступает третьи лицом.

До ввода жилья в эксплуатацию он может предложить покупателям заключить договор переуступки прав или же договор цессии.

Схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Предусмотрено два варианта заключения договора переуступки. Отсюда могут вытекать две схемы покупки квартиры в новостройке.

Рассмотрим их.

Схема 1. Заключение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи отчасти связан с переуступкой. Россиянин, желающий приобрести жилье в новостройке, заключает с застройщиком этот договор. Согласно ему, застройщик обязуется в дальнейшем заключить договор купли-продажи именно с ним, - но уже после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

В этом случае, уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры!

Как правило, покупатель-дольщик передает денежные средства за покупку недвижимости после заключения основного договора.

Предварительный же договор купли-продажи даже не обязательно регистрировать в государственных органах. Действие предварительного договора — с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного. В этот период будущий собственник жилья может требовать от застройщика только лишь заключение основного соглашения, согласно которому он станет полноправным владельцем квартиры.

Схема 2. Заключение договора долевого участия

В отличие от предыдущей сделки, здесь передаются права не только на получение квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. То есть, будущий собственник становится дольщиком.

Переуступка права собственности в этом случае будет возможна с момента заключения договора - и до подписания акта приема-передачи.

Учтите, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ. Постарайтесь подробно расписать в договоре, какие права и в каком объеме передаются.

Заметьте, что все условия, которые не прописаны в договоре, будут считаться дополнительными. Стороны должны будут заключить дополнительное соглашение и обозначить в них те нюансы, условия, требования, которые изменят договор переуступки. Конечно же, все изменения вносятся по согласия сторон.

Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации, в отличии от предварительного договора купли-продажи.

Эта сделка также хороша тем, что передача денег будет осуществляться только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления в Росреестре или МФЦ.

За постановку на учет придется заплатить госпошлину. Для физических лиц сбор составляет 2 000 руб., для юридических – 22 000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними. В подтверждение оплаты выдается чек, квитанция.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – это участие в сделке третьего лица. Таковым выступает обычно застройщик.

Обратите особое внимание, что к договору по переуступке прав обязательно должно прилагаться согласие от строительной компании, иначе документ не будет иметь юридической силы.

Его могут зарегистрировать в Росреестре, но так же легко можно будет доказать его недействительность.

Риски купли-продажи квартиры в новостройке по переуступке

Схемы приобретения жилья по переуступке прав собственности — законны и легальны. Процедуры с недвижимым имуществом контролируются нормами Закона федерального уровня №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Но, несмотря на законность схем, могут возникать риски и трудности, особенно у покупателя.

Перечислим их:

1. Получение согласия от застройщика. На этапе заключения договора строительные организации, как правило, стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант – с заключением договора переуступки по ДДУ. Для этого в соглашении прописывается требование, что любая сделка по переуступке должна заключаться с согласия застройщика. Таким образом, будущий собственник может столкнуться с проблемой получения согласия от застройщика.
2. Оплата согласия. Обратите внимание, застройщик вполне может отказать дольщику в совершении сделки по переуступке прав. Обычно разрешение выдают, но за дополнительную плату и комиссию в 1-3% от общей стоимости жилья.
3. Сложности с оформлением кредита или ипотеки. Кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банковская компания. Такое возможно, если квартира в новостройке приобретается в кредит. Может быть и так, что девелопер потребует высокий процент отступных, а у дольщика не будет оснований оспорить это требование.А в случае с ипотечным кредитованием, в договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией лучше решать до заключения договора цессии.
4. Отказ в заключении основного договора. Застройщик может отказать в заключении основного договора, если с гражданином был оформлен только предварительный договор купли-продажи. Об основаниях для отказа лучше сразу написать в предварительном соглашении, чтобы у застройщика не было причин для этого.

Несмотря на эти риски, переуступка прав собственности считается достаточно безопасной сделкой.

Так же, как и договор долевого участия, данный договор подлежит обязательной госрегистрации. Это сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Что предусмотреть покупателю при купле квартиры в новостройке по переуступке – инструкция

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенной инструкции. От соблюдения всех действий зависит успешность сделки.

Этап 1. Проверка застройщика

Уделите внимание таким нюансам:

1. Каков срок работы компании? Лучше, чтобы она действовала минимум в течение прошлых 10-15 лет.
2. Актуальна ли учредительная документация?
3. Есть ли у компании застройщика разрешение на строительство дома?
4. Имеется ли у застройщика долгосрочный договор аренды на землю, где будет построен дом, или права собственности на земельный участок.

Порядок приемки квартиры без отделки от застройщика – на что обратить внимание

Также вы можете проверить информацию о застройщике в интернете, отыскав реальные отзывы покупателей, клиентов. Главное, чтобы не было обманутых граждан, иначе не стоит доверять компании.

Этап 2. Анализ и подготовка документов

Вам необходимо, прежде всего, изучить договор, который будет заключаться. Уделите внимание правам и обязанностям дольщика, предмету договора, оплате и другим финансовым расходам.

На этапе оформления можно оговорить все нюансы и внести свои коррективы в соглашение. При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи наших юристов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

1. Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
2. Согласие застройщика на переуступку.
3. Все квитанции об оплате долевых взносов. Если имеются долги, то лучше, чтобы и выплатил сам продавец, а не покупатель.

Также вы можете попросить предоставить акты сверки, акт взаиморасчетов, которые подтвердят полную или частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.

Сами же вы должны подготовить:

1. Личный паспорт.
2. Нотариальное согласие супругов на покупку квартиры в новостройке по переуступке.
3. Согласие банковской, кредитной организации, если жилье приобретается по ипотеке. Если вы готовы внести полностью всю сумму, то банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

Если у вас нет супруга, то справку не нужно предоставлять.

Этап 3. Подписание договора

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки прав собственности. Заключение сделки проходит обычно в офисе компании застройщика.

После подписания договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Только после регистрации переуступка вступит в законную силу.

Этап 4. Передача денежных средств продавцу

После подписания основного договора, будущий собственник может передать деньги продавцу. Самый безопасны и проверенный способ расчета — через банковскую ячейку. Продавец сможет забрать деньги только после того, как Росреестр официально зарегистрирует документы, и право собственности на квартиру будет оформлено на покупателя.

Лучше не передавать деньги лично, в момент сделки, при подписании договора. Есть риск, что договор не пройдет регистрацию, и покупатель останется без жилья.

Теперь вы знаете, как происходить процедура переуступки прав собственности.

Если будете приобретать жилье по договору цессии, звоните нашим юристам. Они помогут с оформлением документов, а также подскажут, как проверить застройщика и его документацию.