Телефон: 8 (800) 511-75-96

Найти компанию

Свежие отзывы о компаниях

  • АЛЬФА-Легал

    Нам очень помогли ребята из этой конторы.
  • Eclex (Эклекс)

    Пользуемся юридическими услугами при составлении и для проверке договоров с различными организациями на поставку нашей продукции. Хорошие юристы, никогда не спешат, расскажут все нюансы и сделают все профессионально - за почти два года работы никаких проблемных ситуаций после оказания их услуг.
  • Мне от отца по наследству достался бизнес, мягко говоря недоходный. Ни желания, ни возможности заниматься им не было. Чтобы не влететь на деньги решил ликвидировать фирму. Оказалось это не так уж просто. Были там кое-какие нюансы. Знакомый привел в компанию «Цезарь Консалтинг». Надо сказать взялись за работу сразу. Вопросы по фирме удалось закрыть, успешно ликвидировать и довольно быстро. Юрист к которому обращался до них рисовал другую картину. Так что я доволен.
  • Eclex (Эклекс)

    В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.
  • Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что предусмотреть

Приобретая квартиру в новостройке, можно оформить договор переуступки прав собственности. Данная форма соглашений не слишком распространена, но законна.

Расскажем, что такое переуступка прав, какие риски может в себе таить сделка такого рода, определим, как происходит заключение договора, и обозначим все нюансы покупки жилья в новостройке по переуступке.

Содержание статьи:

  1. Что такое переуступка прав на квартиру
  2. Схема покупки, оформление договора
  3. Риски купли-продажи квартиры по переуступке
  4. Что предусмотреть покупателю - инструкция

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

Цессия, или переуступка — это сделка с передачей прав на определенный объект недвижимого имущества. Гражданин, желающий приобрести жилье, оформляя договор переуступки прав, будет покупать не недвижимость, а лишь имущественное право требования на строящийся объект долевого строительства.

Согласно договору, права и обязанности на объект недвижимости будут у того, кто стал участником сделки. Смысл переуступки в том, что продавец и покупатель оговаривают переход прав собственности на несуществующий объект, который ещё не достроен и не сдан в эксплуатацию.

Заметьте, российское законодательство запрещает реализовывать несуществующее, не построенное имущество. Тем не менее, гражданин может приобрести право на выкуп жилья в несданном доме. Покупатель в этом случае будет выступать дольщиком, а продавец — посредником между застройщиком и покупателем.

Обратите внимание, что застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по договору долевого участия. Он выступает третьи лицом.

До ввода жилья в эксплуатацию он может предложить покупателям заключить договор переуступки прав или же договор цессии.

Схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Предусмотрено два варианта заключения договора переуступки. Отсюда могут вытекать две схемы покупки квартиры в новостройке.

Рассмотрим их.

Схема 1. Заключение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи отчасти связан с переуступкой. Россиянин, желающий приобрести жилье в новостройке, заключает с застройщиком этот договор. Согласно ему, застройщик обязуется в дальнейшем заключить договор купли-продажи именно с ним, - но уже после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

В этом случае, уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры!

Как правило, покупатель-дольщик передает денежные средства за покупку недвижимости после заключения основного договора.

Предварительный же договор купли-продажи даже не обязательно регистрировать в государственных органах. Действие предварительного договора — с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного. В этот период будущий собственник жилья может требовать от застройщика только лишь заключение основного соглашения, согласно которому он станет полноправным владельцем квартиры.

Схема 2. Заключение договора долевого участия

В отличие от предыдущей сделки, здесь передаются права не только на получение квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. То есть, будущий собственник становится дольщиком.

Переуступка права собственности в этом случае будет возможна с момента заключения договора - и до подписания акта приема-передачи.

Учтите, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ. Постарайтесь подробно расписать в договоре, какие права и в каком объеме передаются.

Заметьте, что все условия, которые не прописаны в договоре, будут считаться дополнительными. Стороны должны будут заключить дополнительное соглашение и обозначить в них те нюансы, условия, требования, которые изменят договор переуступки. Конечно же, все изменения вносятся по согласия сторон.

Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации, в отличии от предварительного договора купли-продажи.

Эта сделка также хороша тем, что передача денег будет осуществляться только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления в Росреестре или МФЦ.

За постановку на учет придется заплатить госпошлину. Для физических лиц сбор составляет 2 000 руб., для юридических – 22 000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними. В подтверждение оплаты выдается чек, квитанция.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – это участие в сделке третьего лица. Таковым выступает обычно застройщик.

Обратите особое внимание, что к договору по переуступке прав обязательно должно прилагаться согласие от строительной компании, иначе документ не будет иметь юридической силы.

Его могут зарегистрировать в Росреестре, но так же легко можно будет доказать его недействительность.

Риски купли-продажи квартиры в новостройке по переуступке

Схемы приобретения жилья по переуступке прав собственности — законны и легальны. Процедуры с недвижимым имуществом контролируются нормами Закона федерального уровня №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Но, несмотря на законность схем, могут возникать риски и трудности, особенно у покупателя.

Перечислим их:

  1. Получение согласия от застройщика. На этапе заключения договора строительные организации, как правило, стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант – с заключением договора переуступки по ДДУ. Для этого в соглашении прописывается требование, что любая сделка по переуступке должна заключаться с согласия застройщика. Таким образом, будущий собственник может столкнуться с проблемой получения согласия от застройщика.
  2. Оплата согласия. Обратите внимание, застройщик вполне может отказать дольщику в совершении сделки по переуступке прав. Обычно разрешение выдают, но за дополнительную плату и комиссию в 1-3% от общей стоимости жилья.
  3. Сложности с оформлением кредита или ипотеки. Кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банковская компания. Такое возможно, если квартира в новостройке приобретается в кредит. Может быть и так, что девелопер потребует высокий процент отступных, а у дольщика не будет оснований оспорить это требование.А в случае с ипотечным кредитованием, в договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией лучше решать до заключения договора цессии.
  4. Отказ в заключении основного договора. Застройщик может отказать в заключении основного договора, если с гражданином был оформлен только предварительный договор купли-продажи. Об основаниях для отказа лучше сразу написать в предварительном соглашении, чтобы у застройщика не было причин для этого.

Несмотря на эти риски, переуступка прав собственности считается достаточно безопасной сделкой.

Так же, как и договор долевого участия, данный договор подлежит обязательной госрегистрации. Это сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Что предусмотреть покупателю при купле квартиры в новостройке по переуступке – инструкция

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенной инструкции. От соблюдения всех действий зависит успешность сделки.

Этап 1. Проверка застройщика

Уделите внимание таким нюансам:

  1. Каков срок работы компании? Лучше, чтобы она действовала минимум в течение прошлых 10-15 лет.
  2. Актуальна ли учредительная документация?
  3. Есть ли у компании застройщика разрешение на строительство дома?
  4. Имеется ли у застройщика долгосрочный договор аренды на землю, где будет построен дом, или права собственности на земельный участок.

Порядок приемки квартиры без отделки от застройщика – на что обратить внимание

Также вы можете проверить информацию о застройщике в интернете, отыскав реальные отзывы покупателей, клиентов. Главное, чтобы не было обманутых граждан, иначе не стоит доверять компании.

Этап 2. Анализ и подготовка документов

Вам необходимо, прежде всего, изучить договор, который будет заключаться. Уделите внимание правам и обязанностям дольщика, предмету договора, оплате и другим финансовым расходам.

На этапе оформления можно оговорить все нюансы и внести свои коррективы в соглашение. При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи наших юристов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  1. Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  2. Согласие застройщика на переуступку.
  3. Все квитанции об оплате долевых взносов. Если имеются долги, то лучше, чтобы и выплатил сам продавец, а не покупатель.

Также вы можете попросить предоставить акты сверки, акт взаиморасчетов, которые подтвердят полную или частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.

Сами же вы должны подготовить:

  1. Личный паспорт.
  2. Нотариальное согласие супругов на покупку квартиры в новостройке по переуступке.
  3. Согласие банковской, кредитной организации, если жилье приобретается по ипотеке. Если вы готовы внести полностью всю сумму, то банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

Если у вас нет супруга, то справку не нужно предоставлять.

Этап 3. Подписание договора

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки прав собственности. Заключение сделки проходит обычно в офисе компании застройщика.

После подписания договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Только после регистрации переуступка вступит в законную силу.

Этап 4. Передача денежных средств продавцу

После подписания основного договора, будущий собственник может передать деньги продавцу. Самый безопасны и проверенный способ расчета — через банковскую ячейку. Продавец сможет забрать деньги только после того, как Росреестр официально зарегистрирует документы, и право собственности на квартиру будет оформлено на покупателя.

Лучше не передавать деньги лично, в момент сделки, при подписании договора. Есть риск, что договор не пройдет регистрацию, и покупатель останется без жилья.

Теперь вы знаете, как происходить процедура переуступки прав собственности.

Если будете приобретать жилье по договору цессии, звоните нашим юристам. Они помогут с оформлением документов, а также подскажут, как проверить застройщика и его документацию.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31


Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

23 Октябрь 2019
Author: Redaktor

Последние новости

  • Принят закон, который обязывает родителей после развода обеспечить детей жильем

    Новый Закон об обязанности родителей после развода обеспечить детей жильем внесет изменения в статью 86 Семейного кодекса РФ, в которой до этого были прописаны лишь обязательства по выплате алиментов на лечение и реабилитацию ребенка после развода.

  • Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2020 году - свежие новости

    Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.

  • Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

    Финансирование медицинского обслуживания каждого застрахованного россиянина с января 2020 года увеличено до 12699 рублей - с 11800 рублей в 2019 году, а территориальные фонды ОМС будут получать финансирование, исходя из числа застрахованных граждан. С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила лечения и обследования по полису ОМС, которые утверждены правительством России в конце 2019 года. Какие анализы можно сделать бесплатно, какие правила нахождения в стационаре и поступления на лечение введены в действие?

Найти компанию

Свежие отзывы о компаниях

  • АЛЬФА-Легал

    Нам очень помогли ребята из этой конторы.
  • Eclex (Эклекс)

    Пользуемся юридическими услугами при составлении и для проверке договоров с различными организациями на поставку нашей продукции. Хорошие юристы, никогда не спешат, расскажут все нюансы и сделают все профессионально - за почти два года работы никаких проблемных ситуаций после оказания их услуг.
  • Мне от отца по наследству достался бизнес, мягко говоря недоходный. Ни желания, ни возможности заниматься им не было. Чтобы не влететь на деньги решил ликвидировать фирму. Оказалось это не так уж просто. Были там кое-какие нюансы. Знакомый привел в компанию «Цезарь Консалтинг». Надо сказать взялись за работу сразу. Вопросы по фирме удалось закрыть, успешно ликвидировать и довольно быстро. Юрист к которому обращался до них рисовал другую картину. Так что я доволен.
  • Eclex (Эклекс)

    В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.
  • Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.
   Яндекс.Метрика