По всей России наблюдается многократный рост потребительского спроса на загородную недвижимость. Вместе с тем отмечается и так называемая «загородная безграмотность», которая служит причиной самых типичных ошибок, сомнений и страхов при покупке недвижимости или участков земли за городом. О пяти самых распространенных вопросах о загородной недвижимости читайте далее в обзорной статье портала.

Содержание статьи:

1. Земельные участки ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ
2. В чем существенная разница между земельными участками ДНП и ИЖС
3. Земельные участки ДНП или ИЖС - что же лучше для Вас?
4. Прописка на землях ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ
5. Возможен ли перевод земли в другую категорию?
6. Коммуникации на земельных участках ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ

Земельные участки ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ – что лучше приобретать?

Непонятные аббревиатуры ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ пугают простого покупателя и заставляют сомневаться в целесообразности приобретения тех или иных земель. Но человеку, который уже познакомился со значением этих благозвучных аббревиатур, становится всё понятно, и он может сам определиться с целями своего будущего приобретения, избегая ошибок.

Необходимо заметить, что эти аббревиатуры являются названиями земель разного назначения, что строго контролируется в течение всего времени использования этих участков. К примеру, если Вы станете использовать свой надел земли не по назначению, к Вам могут быть применены впоследствии штрафные и административные санкции, могут возникнуть судебные разбирательства. Последствия Ваших невольных ошибок или умышленного нецелевого использования земель могут быть очень неприятными – вплоть до изъятия земельного участка и сноса всех построек.

Существующие категории земель и их связь с видом использования участков

Приобретая участки земли, необходимо в самом начале узнавать её категорию, чтобы в дальнейшем правильно использовать. Земельные участки бывают двух категорий – для сельскохозяйственного назначения и для населенных пунктов. Каждая из этих категорий, в свою очередь, разделяется на виды её использования. Например, земли сельхозназначений предназначаются для дачных хозяйств. Один вид земель – СНТ, или садовое некоммерческое товарищество – постепенно уходит и в настоящее время встречается не так часто.

Земля населенных пунктов может иметь участки, как ДНП, или дачное некоммерческое партнерство, так и участки ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство. В населенных пунктах существуют и земли МЖС, или Малоэтажное жилищное строительство, но они предполагают не индивидуальное, а многоквартирноедомовладение. Под категорией земель, относящихся к населенным пунктам, подразумеваются все территории, которые относятся к деревне, городу, поселку, другому населенному пункту и являются его частью или продолжением.

В юридическом мире встречается ещё один вид земель – ЛПХ, или личное подсобное хозяйство – которые в настоящее время также уходят в прошлое. Дело в том, что сами юристы порой не могут найти различия между ЛПХ и ИЖС, расположенных на землях поселений. Но стоит помнить, что ЛПХ, расположенные на сельхозземлях, предназначены для ведения полевого хозяйства, и возводить на них какие-либо постройки категорически нельзя. 

Хотя информации, разъясняющей вопросы категорий и видов земель, в настоящее время достаточно, желающие приобрести земли порой плохо ориентируются в этом мире аббревиатур, и иногда интересуются вопросами жилищного строительства на сельскохозяйственных или промышленных землях, не предназначенных для возведения частных домовладений. Нечистоплотные продавцы участков, таким образом, могут ввести в заблуждение потенциальных покупателей, и продать им земли видов, не предназначенных для частного строительства, под возведение жилья. При любых сделках с земельными участками категория и вид земель чётко прописаны в необходимых документах. Если Вы собираетесь подписать договор купли-продажи, Вы должны в первую очередь обратить внимание на оригинал свидетельства собственности на земельный участок.

В чем существенная разница между земельными участками ДНП и ИЖС?

Если Вы решили возводить собственный дом и познакомились с основными видами земель, предлагаемых для участков различного назначения, перед Вами встает не менее важная задача – определить разницу между ДНП и ИЖС, делая окончательный выбор. В принципе, дом можно построить и на ДНП, и на ИЖС землях, но в чём всё-таки состоит между ними разница, и что будет лучше именно для Вас? Сразу стоит отметить, что земли ДНП и ИЖС различаются, как по цене, так и по своему назначению.

Земельные участки ДНП или ИЖС - что же лучше для Вас?

В доме, построенном на землях и ДНП, и ИЖС, можно постоянно проживать, регистрировать его, иметь в доме прописку. Но земли ИЖС предоставляют собственнику участка и дома более широкие возможности. Например, он может использовать своё домовладение в банковских операциях: получать ипотеку, закладывать и брать под него кредиты, получать кредит на строительство дома на земле ИЖС и многое-многое другое. Отсюда понятна и разница в цене на участки ДНП и ИЖС – последний обычно на 15-20% дороже, чем аналогичный участок ДНП. Стоит ещё заметить, что жилой дом, построенный на участке ИЖС, необходимо обязательно регистрировать, а дом на землях ДНП не нуждается в обязательной регистрации.

Решает ли покупка земли ИЖС все проблемы?

Разницу между ДНП и ИЖС мы озвучили выше. Но утверждать, что участки ИЖС однозначно лучше участков ДНП, всё же не стоит. Разница заключается в кадастровой стоимости и связанной с ней системе налогообложения. Строительство жилья можно осуществлять и на той, и на другой земле, а хозяин должен определиться со своими предпочтениями и дальнейшими перспективами этого участка, выбирая для себя тот, который выгоднее для него.

Если говорить о бытовой стороне этого вопроса, то участки ИЖС в большинстве случаев предоставляют собственнику больше преимуществ для проживания в доме круглый год – это инфраструктура дорог, различных бытовых коммуникаций, объектов торговли, образовательных и медицинских учреждений и т.д. Регистрация дома на участке ИЖС проходит быстро и без проблем, собственник приобретает доступ к социальным службам.

Как показывает практика, в настоящее время вопросы с пропиской стали решаться и в домах, возведенных на землях ДНП. Если Вы ищете загородный участок, то этот вариант может быть для Вас вполне подходящим.

Станете ли Вы собственником, приобретая участок на земле сельскохозяйственного назначения с разрешением выполнения на ней дачного строительства?

Хотя варианты с участками сельхозназначения – всегда самые дешевые, имейте в виду, что это – долевая собственность. То есть, решив продать свой земельный участок в будущем, Вам необходимо будет заручиться согласием всех окружающих Вас собственников таких же участков, потому что участки на землях сельхозназначения можно продавать только по площади не менее 1 Га. Это – такая же схема, как и схема продажи комнаты в коммунальной квартире.

Прописка на землях ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ – на каких видах земельных участков она возможна?

Если покупатель подбирает себе участок для загородного дома и вовсе не желает в нем жить круглогодично, то прописка не нужна. Загородный дом не заменяет городскую квартиру, а только дополняет её, как жильё на время отдыха. Но в последнее время четко обозначилась тенденция приобретения загородных участков для капитального строительства жилых домов, для постоянного проживания семьи за городом. Чтобы оформить прописку в своём доме, необходимо иметь право собственности на это жилье. Чтобы признать дом жилым, необходимо обращаться в Бюро Технической Инвентаризации, которое занимается вопросами оформления жилья. Есть определенные требования к строительству жилья, которые должны быть обязательно выполнены, чтобы его впоследствии признали жилым – это необходимо узнать в документах СНиП. Для Вашей прописки в доме необходим полицейский адрес, который может быть присвоен только жилью, построенному на участках, относящихся к населенным пунктам.

Есть ли возможность получить прописку в доме на землях ДНП?

Необходимо иметь в виду, что в жилье, построенном на сельхозземлях, прописаться ни при каких условиях нельзя. Это, конечно, противоречит постановлению о разрешении прописки, например, в капитально построенных дачных домах, но не может быть осуществлено по технической причине –для прописки необходим почтовый адрес, а на земле сельхозназначения не может быть улиц и адреса.

Ссылка на документ, датированный 30 июня 2011 года, о признании неконституционным запрет на прописку в жилье, построенном на земле сельхозназначения, имеет мало пользы. Девелоперы и в настоящее время утверждают, что ситуация с пропиской в домах на землях ДНП не изменилась никак. Получение прописки всё же возможно, но – только в судебном порядке.

Возможен ли перевод земли в другую категорию?

Выше было сказано, что участки на землях ИЖС всегда ощутимо дороже равнозначных участков ДНП. Некоторые же проекты, которыми занимаются девелоперы, предполагают перевод в будущем этих земель из одного вида в другой. Если земли расположены в черте населенных пунктов, то в настоящее время возможен беспроблемный перевод земель из ДНП в ИЖС. Но стоит заметить, что перевод земель из одной категории в другую, например, из земель поселений– в статус земли населенных пунктов, может быть длительным по времени и затратным по усилиям. Для перевода эти земли необходимо вначале включить в земли какого-либо населенного пункта, провести разработку генерального плана, согласовать этот вопрос со множеством инстанций и т.д. Обычный срок такого перевода – от шести месяцев до трех лет. В некоторых же случаях собственнику могут отказать в переводе.

Девелопер обещает беспроблемный перевод земель. Стоит ли ему верить?

В 2013 году в Ленинградской области действует четкое территориальное планирование. То есть, каждое поселение приобретает свой генеральный план, у уже заранее утвержденными категориями земель в нем. Если земельный участок был включен в этот план, как часть поселения, то он и будет иметь этот статус в будущем. Если он оставался за границами земель поселения, то с большой долей вероятности можно говорить, что статус его не будет никакой возможности изменить. Изменения, которые станут вноситься в генеральные планы поселений, будут возможны только после разрешения губернатора Ленинградской области. То есть, после введения территориального плана не будет никаких законных оснований изменить статус небольших участков земли.

Коммуникации на земельных участках ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ

Коттеджный поселок – это организованные объекты жилья, а не стихийно возникающие постройки. Конечно же, такое жилье требует и организацию определенной инфраструктуры и коммуникаций для удобства людей. Чем лучше организованы эти коммуникации и инфраструктура в поселке, тем выше стоимость жилья в нем, и тем выше на это жилье спрос. Но есть два фактора, от которых и зависит своевременное строительство коммуникаций и инфраструктуры – это административные процедуры, а также финансовые возможности строительной компании. На опыте можно сказать, что подведение самих коммуникаций к домам не так затратно по времени и силам, как соответствующее согласование их в инстанциях. Административные ограничения могут помешать подведению тех или иных коммуникаций, поэтому о них следует узнавать заранее.

Как узнать, предусмотрены ли в поселке коммуникации?

Если Вы всерьез интересуетесь покупкой участка, Вы должны внимательно изучить договор. Обязательна проверка договора между застройщиком-девелопером и различными организациями. Например, для подведения электричества должны быть прописаны техусловия и выделенные мощности. Для подведения газа – должны быть прописаны технические условия присоединения. Обязательно должен быть обозначен срок подсоединения к магистрали. Если в договоре есть запись о центральном водоснабжении на участке, то стоит поинтересоваться видом точки водоснабжения – это могут быть водопровод, колодец, скважина.

Земельный участок без централизованных коммуникаций – какие проблемы могут возникнуть при самостоятельном их подведении?

Приобретая участок, необходимо иметь в виду, что самостоятельно протянуть к нему канализацию и водопровод – очень дорого и технически сложно. Иногда стоимость подведения коммуникаций к участку чуть ли не равна стоимости самого участка. Если участок земли расположен по соседству с другими участками, то собственники могут принять решение подвести необходимые коммуникации совместно, это будет экономически выгодно для всех. Общей может стать для соседей скважина. Чтобы протянуть газопровод к участкам, необходимо иметь в пределах досягаемости центральный газопровод и установить газораспределительную подстанцию. Участки без инженерных коммуникаций стоят намного дешевле. Но стоит иметь в виду, что в будущем подведение всех необходимых коммуникаций может стать очень и очень дорогим делом. Определитесь заранее – целесообразно ли Вам покупать такую землю.