При заключении сделки с недвижимостью может возникнуть вопрос возможной компенсации за неотделимые улучшения квартиры или имущества.

Расскажем, что представляют собой неотделимые улучшения любого объекта недвижимости, как они влияют на правовые отношения между арендатором и собственником, и определим, какие налоги придется заплатить при заключении подобной сделки.

Содержание статьи:

1. Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры
2. Влияние неотделимых улучшений на аренду
3. Неотделимые улучшения и купля\продажа
4. Варианты договоров при оформлении сделки
5. Неотделимые улучшения и налоги

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
2. Встраивание новой вентиляционной системы.
3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
4. Проведение капитального ремонта в квартире.
5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
7. Оборудование кухни на балконе.
8. Установка дополнительного технического оснащения.
9. Замена электропроводки.
10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество. Если мы говорим о квартире, - то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно - об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. - то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это - главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки - обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

1. Отдельно на покупку недвижимости.
2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор - основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Неотделимые улучшения имущества, квартиры и налоги

При расчетах и проведении налоговых операций неотделимые улучшения имущества нуждаются в декларировании, если договор заключается с участием юридических лиц. Все ИП, юрлица обязаны учитывать данные операции при расчете налогов.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.